Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego a kłopotliwe sytuacje
Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego a kłopotliwe sytuacje
Budowa domu to poważne przedsięwzięcie, dlatego decydując się na nią musimy pamiętać o istniejących regulacjach prawnych związanych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest to dokument jawny ustalony przez radę miasta lub gminy, w którym znajdziemy informacje na temat przeznaczenia i wyglądu terenu. Warto wcześniej zainteresować się tą kwestią, aby w przyszłości uniknąć ewentualnych problemów.
Jedną z sytuacji, która może stać się kłopotliwa, jest brak planu zagospodarowania przestrzennego na danym terenie. W tym przypadku nie istnieją żadne normy określające potencjalny wygląd otoczenia. Z tego względu nie możemy być pewni czy nasz projekt zostanie zaakceptowany. W takiej sytuacji należy zapoznać się ze studium uwarunkowań, czyli dokumentem określającym ogólną politykę przestrzenną i zasady gospodarowania. Jest on mniej dokładny, niż plan miejscowy, jednak muszą być one ze sobą spójne. Studium jest wstępem do ewentualnego skonstruowania planu miejscowego.
Odwrotna sytuacja, kiedy istnieje jawny plan miejscowy, nie powinien sprawiać kłopotów. Naszym zadaniem jest dostosowanie się do regulacji w nim zawartych. Jednak często zawiera on bardzo szczegółowe wytyczne, które musimy wziąć pod uwagę przy budowie domu. Najczęstszymi wymogami planów są wysokość i geometria dachu, wielkość i umiejscowienie budynku na działce czy także użyte materiały budowlane. Niekiedy warunki te mogą kolidować z projektem, dlatego warto zapoznać się z nimi przed jego sporządzeniem. W ostateczności można złożyć wniosek o zmianę planu do wójta gminy (burmistrza lub prezydenta), bądź rady gminy. Nie jest jednak ich obowiązkiem jego pozytywne rozpatrzenie. W momencie postawienia budynku niezgodnego z planem, istnieje ryzyko, że zostanie on uznany za samowolę budowlaną.
Zdarza również tak, że plan miejscowy zostaje źle, bądź nieprecyzyjnie sformułowany lub gmina przekracza swoje uprawnienia. Przykładowo, zdarza się to gdy:
- gmina nie kieruje się zasadą proporcjonalności, a więc zbyt ingeruje w prawo wolności obywatela
- gmina narusza zasadę równości, czyli wówczas kiedy wolność tylko jednej nieruchomości zostaje ograniczona (mimo że wszystkie są w tej samej sytuacji)
- gmina nie podaje powodów, dla których narusza prawo własności
W takiej sytuacji możemy złożyć wniosek o stwierdzenie jego nieważności. Wymaga on jednak dowodów na to, że plan ten został uchwalony wbrew panującym zasadom. Zaskarżyć plan możemy indywidualnie bądź w imieniu mieszkańców gminy, o ile uzyskaliśmy od nich pisemną zgodę. Wniosek rozpatrzony pozytywnie spowoduje usunięcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku niekorzystnej dla nas sytuacji odwrotnej możemy odwołać się do sądu wyższej instancji. Powinniśmy wówczas skierować skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ten obowiązek należy wyłącznie do adwokata lub radcy prawnego.
Z problemami możemy się spotkać również w sytuacji, kiedy chcemy przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną. Często zdarza się, że takie tereny nie posiadają planu miejscowego, a jedynie studium, przez co o zabudowie działki musi zdecydować gmina. Jeśli jednak miejsce to jest objęte planem, który nie pozwala na jej odrolnienie, możemy zgłosić się do organu samorządowego. Może on wpłynąć na zmianę planu, o ile jest on przystosowany do zabudowy.
Plan miejscowy może ulec zmianie także podczas trwania budowy, z czego mogą wyniknąć niekorzystne dla nas konsekwencje. Jako właściciele nieruchomości możemy ubiegać się o odszkodowanie od gminy w następujących sytuacjach:
- nowy bądź zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego zawiera plany dotyczące wybudowania autostrady lub innej trasy ruchu obok naszej działki, przez co postawienie domu stanie się niemożliwe
- gmina zmieni przeznaczenie działki, na przykład z budowlanej na rolną
Możemy żądać wówczas odszkodowania za poniesioną szkodę, wykupienia nieruchomości bądź jej części czy otrzymania nieruchomości zamiennej. Jeżeli nie skorzystamy z tych roszczeń, przysługuje nam kwota w wysokości różnicy między wartością nieruchomości przed i po zmianie planu miejscowego. Musimy zgłosić wniosek nie później, niż 5 lat po dniu, w którym weszła w życie zmiana.
Jeśli jednak w wyniku zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, zasada także obowiązuje. W takiej sytuacji wójt, burmistrz bądź prezydent miasta zobligowany jest do pobrania jednorazowej opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Jak widać, budowa domu to szereg odpowiedzialnych decyzji i pasmo formalności. Aby nie popełnić błędu, należy dokładnie zapoznać się z treścią planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego danego terenu czy w ostateczności studium uwarunkowań. Jeśli jednak nie jesteśmy pewni czy nasze działania są poprawne, warto skorzystać z pomocy adwokata lub radcy prawnego.
Zaloguj się Logowanie