Kupno mieszkania na wynajem
Rentowność najmu na obrzeżach dużych miast może być wyższa niż w centrum. Wraz z oddalaniem się od niego czynsze najmu spadają bowiem wolniej niż koszt zakupu lokalu. Wyższy zarobek można osiągnąć ponadto przy niskich kosztach utrzymania nieruchomości oraz optymalizując obciążenia podatkowe.
Głównym celem zakupu nieruchomości na wynajem jest zarobek. Teoretycznie więc najważniejszymi kryteriami wyboru nieruchomości powinny być perspektywy wzrostu wartości nieruchomości oraz rentowność najmu. W najbliższych 12 miesiącach Home Broker prognozuje wzrost wartości nieruchomości na poziomie inflacji. Oznacza to, że w najbliższym roku ceny mieszkań powinny utrzymać się na realnie identycznym poziomie. Ile więc można obecnie zarobić na wynajmie?
W największych miastach przeciętna rentowność najmu mieszkań o powierzchni 50 m kw. zbliżona jest do poziomu 4%. Spośród badanych miast najwyższą rentowność osiągnąć można w Warszawie i Wrocławiu, a najniższą w Poznaniu i Krakowie. Wynik ten uwzględnia czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty, ponadto zakłada że jeden miesiąc w roku lokal nie będzie przynosił dochodu, a wynajmujący opodatkowuje przychody z wynajmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Większy zarobek na obrzeżach
Z reguły średnia rentowność najmu na obrzeżach miast jest wyższa od tej możliwej do osiągnięcia w centrum. Jest tak między innymi w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu. Wynika to głównie z prawidłowości, iż wraz z oddalaniem się od centrum czynsze najmu spadają wolniej niż koszt zakupu lokalu. W centrum Gdańska zakup mieszkania o powierzchni 50 m kw. to wydatek rzędu 399 tys. zł. Na obrzeżach jest to 312 tys. zł czyli blisko 22% taniej. W przypadku najmu różnica w czynszu wynosi za to niecałe 14%. W centrum właściciel, po opłaceniu kosztów utrzymania nieruchomości, otrzyma bowiem z tego tytułu 1,5 tys., natomiast na obrzeżach 1,3 tys. zł.
We Wrocławiu i Warszawie duża podaż w ścisłym centrum
Na pierwszy rzut oka odmienna sytuacja ma miejsce we Wrocławiu i Warszawie. Tutaj przeciętna rentowność w centrum miasta jest wyższa od tej możliwej do osiągnięcia w centrum. Należy jednak zauważyć, że wyniki te są zaburzone strukturą podaży mieszkań na wynajem. W centrach obu tych miast najwięcej mieszkań na wynajem znajduje się w najbardziej prestiżowych okolicach. Zawyża to średnią cenę ofertową najmu lokalu, a co za tym idzie przeciętną szacunkową rentowność wynajmu w centrum.
Najwyższe rentowności przy niedoborze podaży
Zawsze jednak należy pamiętać, że powyższe prawidłowości nie są uniwersalne, a kalkulacja rentowności najmu powinna za każdym razem zostać przeprowadzona dla konkretnej nieruchomości. Zdarzają się bowiem takie lokalizacje, w których możliwe do osiągnięcia zyski znacznie przewyższają przeciętną rynkową. Zazwyczaj jest to po prostu związane z ograniczoną podażą lokali w danej okolicy.
Właśnie taka sytuacja miała miejsce w warszawskim Rembertowie w segmencie mieszkań jednopokojowych. Popyt zgłaszany przez studentów tamtejszej Akademii Obrony Narodowej przewyższał zaoferowaną podaż. W związku z tym czynsze za kawalerki zostały wywindowane do poziomu 1,3 tys. zł miesięcznie. Warto więc zauważyć, że w tej okolicy mieszkanie jednopokojowe można kupić w średniej cenie około 200 tys. zł. Dawałoby roczną rentowność na poziomie blisko 6%, a więc o połowę wyższą niż średnia dla stolicy.
Strony: 1 2
Zaloguj się Logowanie