10 sposobów na zakup taniego mieszkania
Własne „M” można mieć nawet za niewielką część jego rynkowej wartości. Zgodnie z prawem można bowiem stać się właścicielem mieszkania wpłacając zaledwie 3,75% jego ceny. Sposobów jest wiele – wykup najmowanego lokalu, przyjęcie dawnego właściciela jako lokatora, zakup od komornika, czy skorzystanie z preferencyjnego sposobu finansowania.
Przeciętny Warszawiak mógłby za roczną pensję kupić niewiele ponad 2 m kw. apartamentu w centrum swojego miasta. W przypadku mieszkańców Berlina, Brukseli i Wiednia wynik ten byłby nawet pięciokrotnie wyższy. Polska zajmuje w Europie 25 miejsce na 27 pod względem możliwości zakupowych mieszkańców stolic. Mieszkania w kraju są więc relatywnie drogie. Nie znaczy to jednak, że nie można kupić lokali znacznie taniej – Home Broker pokazuje jak to zrobić.
1. Mieszkanie obciążone prawem dożywocia
Tanim sposobem na własne „M” może być zakup mieszkania z lokatorem, któremu przysługuje prawo dożywocia. Cała transakcja polega na tym, że w umowie notarialnej przenoszącej prawo do lokalu nowy nabywca zobowiązuje się do przyjęcia pod swój dach i dożywotniego utrzymywania oraz opieki nad poprzednim właścicielem. Po jego śmierci nowy nabywca zobowiązany jest także pokryć koszty pochówku. W związku z tym właśnie zakup mieszkania obciążonego prawem dożywocia powinien być znacznie tańsze niż na rynku. O ile tańszy?
Przyjmijmy, że Pani w wieku 70 lat chciałaby sprzedać dwupokojowe mieszkanie, które warte jest 400 tys. zł, ale chciałaby dożywotnio zajmować jeden z pokoi. Zgodnie z danymi GUS przeciętna kobieta w tym wieku żyć będzie jeszcze 13 lat. Wartość dożywotniego świadczenia w postaci możliwości zajmowania jednego pokoju wraz z kosztami utrzymania można oszacować na około 1500 zł miesięcznie. Z biegiem lat nominalna wartość tego świadczenia powinna rosnąć zgodnie z wpływem inflacji. Z drugiej jednak strony spełnianie powyższych świadczeń jest alternatywą dla zakupu na kredyt – obecnie w przypadku rodzimej waluty oprocentowany przeciętnie na około 5,5% w skali roku. Uwzględniając więc wpływ tych czynników można oszacować wartość prawa dożywocia na kwotę 197 tys. zł. Oznaczałoby to, że mieszkanie warte 400 tys. zł można kupić za około 200 tys. zł zawierając przy tym umowę dożywocia z poprzednią właścicielką.
2. Zakup od komornika
Podobnie, nawet o jedną trzecią taniej można kupić mieszkanie, które wystawił do sprzedaży komornik. Pozwala mu na to Kodeks Postępowania Cywilnego. W pierwszej licytacji minimalna cena nie może być niższa niż 75% wartości rynkowej. Gdy w wyniku pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie zaledwie dwóch trzecich wartości. Dlaczego więc nie jest to popularna forma zakupu mieszkania? Powodów można znaleźć kilka.
Po pierwsze wartości, o których mowa powyżej są cenami wywoławczymi, a ostateczna cena zakupu jest wynikiem licytacji między zainteresowanymi. Dużym ograniczeniem jest także fakt, że ogłoszeń o licytacjach komorniczych jest niewiele, bo i egzekucje przeprowadzane z mieszkania są ostatecznością, przed którą dłużnicy potrafią się skutecznie bronić. Na jednym z największych portali, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, jest teraz aktualnych około 100 obwieszczeń z całej polski. Dla porównania obecnie Home Broker ma w ofercie około 20 tys. mieszkań zarówno nowych jak i używanych, które czekają na nabywców. Mało ogłoszeń to też skromny wybór. Kupujący nie będzie mógł więc wybrać lokalu o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji. Poza tym dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony.
Zgodnie z prawem istnieje bowiem wymóg rozpowszechniania tego typu informacji jedynie za pomocą tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Nie jest tajemnicą, że z mediów tych praktycznie nie korzystają osoby zainteresowane zakupem mieszkania. Ponadto aby kupić mieszkanie na licytacji komorniczej najlepiej jest dysponować gotówką. Po pierwsze, aby wziąć udział w licytacji trzeba wpłacić wadium. Jest to kwota wynosząca 10% wartości nieruchomości. Pozostała kwota musi zostać zapłacona w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia, które kończy licytację.
Prawo zezwala aby termin ten wydłużyć, ale nie może wtedy przekroczyć miesiąca. Oznacza to, że uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne, choć nie niemożliwe. Ponadto nie zawsze na licytacji jest wystawiana nieruchomość o okazyjnej cenie w porównaniu do oferty rynkowej. Może to wynikać chociażby z trywialnej pomyłki obliczeniowej popełnionej przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiedzialnego za wycenę nieruchomości lub braku ważnych dla wyceny informacji. Na koniec pozostaje kwestia najważniejsza – w przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można go wyrzucić na bruk. Niezbędne jest wtedy uruchomienie postępowania sądowego o eksmisję. W jej wyniku będzie trzeba zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się tu jednak światełko w tunelu. Odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego można się domagać od gminy. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy.
3. Wykup mieszkania od gminy, wojska lub nadleśnictwa
Kolejnym sposobem na tanie własne „M” jest wykup mieszkania od gminy, państwowego pracodawcy, Agencji Mienia Wojskowego, Lasów Państwowych lub PKP. Tego typu transakcje normuje kilka różnych ustaw, ale umożliwiają zakup mieszkania nawet za 3,75% wartości nieruchomości. Problem w tym, że uprawnionymi do nabycia z wysokimi bonifikatami są najemcy lokali, a czasem też osoby im bliskie stale z nimi mieszkające. Jak wygląda taka procedura na przykładzie wykupu mieszkania od Lasów Państwowych? Po pierwsze dotychczasowy właściciel musi ogłosić chęć sprzedaży mieszkań. Ponadto najemca musiał przepracować lub przynajmniej wynajmować mieszkanie należące do Lasów Państwowych przez trzy lata. Dopiero wtedy może on skorzystać z przysługującego mu prawa pierwszeństwa nabycia i skorzystać z bonifikaty. Wynosi ona 6% za każdy rok zatrudnienia i 3% za każdy rok najmu. W sumie nie może jednak przekroczyć 95% wartości nieruchomości w przypadku osób, które w Lasach Państwowych przepracowały minimum 3 lata. Za 5% wartości mogą wykupić zajmowane mieszkania także emeryci i renciści.
W obu tych przypadkach należność można rozłożyć na 60 miesięcznych rat przy czym oprocentowanie nie może przekroczyć o więcej niż 2 pp. stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej. Obecnie maksymalnie byłoby to więc 5,75%. Ponadto osoby, które w Lasach Państwowych nie pracowały, ale wynajmują mieszkanie od przynajmniej 3 lat i mają umowę na czas nieokreślony mogą skorzystać z bonifikaty nieprzekraczającej 45% wartości nieruchomości. W tej beczce miodu jest jednak i łyżka dziegciu. Jeśli przed upływem 5 lat od nabycia mieszkania z bonifikatą lokal zostanie sprzedany, to Lasy Państwowe wystąpią o zwrot bonifikaty powiększonej o wzrost cen nieruchomości.
Strony: 1 2
Zaloguj się Logowanie